中国房地产的历史

2020 年代房地产的背景

建筑面积

1992 年前,所有城镇住房都是单位公房,1992 年后,个人可以用 150-250 元/平买下公房,变为私房。

@c 1992 年,上海衡山路的房价为 6,000 元/平,2020 年是 14-15 万/平。

1980 年代大学生人均占地 10 平米。现在中国 3000 多个大学,人均占地 50 平米。

房地产企业

富力地产,截止 2021 年 6 月,富力有息负债 1,433.5 亿元,一年内到期负债 519 亿元,账上可自由支配现金及现金等价物 127.6 亿元。1994 年,李思廉、张力在广州成立富力地产。富力于 2005 年在香港上市,被誉为「华南五虎」之一。

泰禾,公司存在大额已到期未归还借款,截至 2021 年 6 月 30 日,公司已到期未归还借款金额为 447.08 亿,尚未支付的利息为 105.32 亿元。

万科

2021 年 10 月,万科业务交流会,郁亮对房地产行业的看法。

日本的房地产行业在上世纪九十年代后出现了很大的衰退,房产行业萎缩了大约 20%-30%。直到最近,才恢复到 20 年前的水平。但是在这个过程中,有没有做得优秀的企业呢?大和房建是一个例子,同样经历了日本房地产行业整个大缩表的过程,但它如今已连续十余年位列世界五百强。怎么做到的呢?它原本以开发业务为主,而现在是日本的租赁公寓第一,物流第一,还有代建等业务。常识告诉我们,只要做的好,仍有机会。

2017 年十九大报告明确「房住不炒」后,行业开始回归常态 — 回归到民生行业。什么是民生行业?就是跟老百姓息息相关的行业,与纯商品、纯市场化的行业不一样。对开发商而言,缩表更直接的表现为要降债务,控杠杆,以及去金融化

城市发展以前只管生产,现在在生产、生活跟生态三方面更融合了。一个常识是天下没有做完的生意,只有没做好的生意。我们需要记住,有的时候安全比增长更重要,能力比规模更重要。如今,我们只能赚小钱,赚慢钱,赚长钱。与其预测底部,预测未来反弹有多大,不如把精力省下来扎实做好产品和服务。

长江实业

2021 年 9 月,长实出售上海世纪盛荟给香港地产商希慎。希慎以 35 亿元收购该项目,长实回款 21 亿元。希慎以发展香港铜锣湾的写字楼和酒店起家,有「铜锣湾地王」之称。世纪盛荟广场在长实收购地皮后 9 年才开始动工,目前虽已竣工但仍空置。

2020 年 9 月,财新报道长实拟出售北京逸翠园二期。2001 年,和记黄埔以 7 亿元拿下姚家园新村商品房一二期地块,一期地块于 2007 与 2013 年完成开发建设与销售,二期地块即逸翠园二期。长实持有逸翠园二期地块近 20 年,2019 年才开工建设。

2019 年 10 月,长实将大连西港项目出让给融创,交易对价超 40 亿元。长实持有西岗地块近八年,一直未建成,当年购买价格为 19 亿元。

2004 年 10 月,和黄成都以 21.35 亿元竞得成都高新区一宗土地,项目名为「南城都汇」,计划分八期开发。长实持有南城都汇 15 年后,仍有 1/3 土地面积尚未开发。2020 年 7 月,长实公告以 71 亿元将南城都汇项目出售给禹洲集团和成都卓瑞。在这笔交易中,长实向买方提供一笔 24 亿元的贷款,利息为 LIBOR 加年息 5.5%,还款期 2 年。

华夏幸福

上交所 2021 年华夏幸福半年度报告问询函

一,根据半年报,公司报告期实现营业收入 210.68 亿元,同比下降 43.63%,毛利率约为 5.29%,明显低于 2018-2020 年同期的 45.67%, 48.73%, 46.93%,营收规模下降与毛利率下滑是公司当期亏损的主要原因之一。请公司披露 … 是否存在跨期确认成本费用的情况。

二,根据半年报,公司报告期财务费用 56.35 亿元,同比增长超 30 亿元,是公司亏损的原因之一。

三,根据半年报,公司报告期资产减值损失与信用减值损失合计 21.45 亿元,是去年同期的近 4 倍,主要系存货跌价损失及合同履约成本减值损失 14.01 亿元。

四,根据半年报及临时公告,截至 2021 年 9 月初,公司累计未能如期偿还债务本息合计 878.99 亿元,半年末公司货币资金余额 139.8 亿元,其中可动用资金仅 7.34 亿元。

五,根据半年报,2020 年四季度以来公司全面压缩投资,2021 年上半年营业收入与毛利率大幅下滑,净利润亏损超 90 亿元。