房地产

富力地产,截止 2021 年 6 月,富力有息负债 1,433.5 亿元,一年内到期负债 519 亿元,账上可自由支配现金及现金等价物 127.6 亿元。1994 年,李思廉、张力在广州成立富力地产。富力于 2005 年在香港上市,被誉为「华南五虎」之一。

泰禾,公司存在大额已到期未归还借款,截至 2021 年 6 月 30 日,公司已到期未归还借款金额为 447.08 亿,尚未支付的利息为 105.32 亿元。

万科

2021 年 10 月,万科业务交流会,郁亮对房地产行业的看法。

日本的房地产行业在上世纪九十年代后出现了很大的衰退,房产行业萎缩了大约 20%-30%。直到最近,才恢复到 20 年前的水平。但是在这个过程中,有没有做得优秀的企业呢?大和房建是一个例子,同样经历了日本房地产行业整个大缩表的过程,但它如今已连续十余年位列世界五百强。怎么做到的呢?它原本以开发业务为主,而现在是日本的租赁公寓第一,物流第一,还有代建等业务。常识告诉我们,只要做的好,仍有机会。

2017 年十九大报告明确「房住不炒」后,行业开始回归常态 — 回归到民生行业。什么是民生行业?就是跟老百姓息息相关的行业,与纯商品、纯市场化的行业不一样。对开发商而言,缩表更直接的表现为要降债务,控杠杆,以及去金融化

城市发展以前只管生产,现在在生产、生活跟生态三方面更融合了。一个常识是天下没有做完的生意,只有没做好的生意。我们需要记住,有的时候安全比增长更重要,能力比规模更重要。如今,我们只能赚小钱,赚慢钱,赚长钱。与其预测底部,预测未来反弹有多大,不如把精力省下来扎实做好产品和服务。

长江实业

2021 年 9 月,长实出售上海世纪盛荟给香港地产商希慎。希慎以 35 亿元收购该项目,长实回款 21 亿元。希慎以发展香港铜锣湾的写字楼和酒店起家,有「铜锣湾地王」之称。世纪盛荟广场在长实收购地皮后 9 年才开始动工,目前虽已竣工但仍空置。

2020 年 9 月,财新报道长实拟出售北京逸翠园二期。2001 年,和记黄埔以 7 亿元拿下姚家园新村商品房一二期地块,一期地块于 2007 与 2013 年完成开发建设与销售,二期地块即逸翠园二期。长实持有逸翠园二期地块近 20 年,2019 年才开工建设。

2019 年 10 月,长实将大连西港项目出让给融创,交易对价超 40 亿元。长实持有西岗地块近八年,一直未建成,当年购买价格为 19 亿元。

2004 年 10 月,和黄成都以 21.35 亿元竞得成都高新区一宗土地,项目名为「南城都汇」,计划分八期开发。长实持有南城都汇 15 年后,仍有 1/3 土地面积尚未开发。2020 年 7 月,长实公告以 71 亿元将南城都汇项目出售给禹洲集团和成都卓瑞。在这笔交易中,长实向买方提供一笔 24 亿元的贷款,利息为 LIBOR 加年息 5.5%,还款期 2 年。

中国恒大

2021 年 9 月 17 日,恒大收盘价 2.54 港元,较 2017 年 10 月巅峰的 31.55 港元下跌 92%。

2021 年 9 月,许家印好友、华人置业主席刘銮雄及其妻子陈凯韵(昵称甘比)大举抛售恒大股票。华人置业曾公告因投资恒大录得浮亏 48.9 亿港元。

2021 年 9 月 14 日,恒大公布聘任华利安、钟港资本为联席财务顾问。华利安是总部位于美国的国际投行,在 2020 年全球破产重组交易规模中位居第一。

2021 年 9 月,恒大财富部分到期理财产品逾期未兑付。恒大有 20 万员工购买了恒大理财产品。恒大财富理财产品规模约 400 亿元。

2021 年 9 月,恒大在 6-8 月的物业合约销售金额分别为:716 亿、438 亿和 381 亿,呈下降趋势。恒大集团预计 9 月销售将持续大幅下降。

2021 年 6 月 21 日,恒大出售嘉凯城 29.9% 股份给华建控股,套现 25 亿元。嘉凯城曾是恒大地产回 A 股的借壳标的:2016 年 4 月,恒大地产以 36 亿元入股嘉凯城成为第一大股东,但随后恒大找到更好的标的即深深房A。嘉凯城原主业为房地产,2018 年开始向院线产业转型。

2021 年 6 月 20 日,恒大出售恒腾网络 8% 股份;8 月 1 日,出售 11% 恒腾网络股份。

2021 年 6 月,许家印、丁玉梅夫妇及其家族持有恒大 76.7% 的股份。自 2009 年上市以来恒大总计分红 691.85 亿元,其中 529.65 亿元分给了许氏夫妇。

2020 年底,恒大有息负债为 7,165 亿元。净负债率 152.88%,现金短债比 0.47 倍,剔除预收款的资产负债率 83.43%。

2020 年 12 月,恒大物业在港交所上市。恒大物业成立于 1997 年;2020 年 7 月底,从中国恒大拆分。

2019 年 1 月,恒大健康收购瑞典 NEVS 公司 51% 股权。2020 年后,恒大健康更名为恒大汽车。

2016 年 3 月,恒大金服上线,经营 P2P 业务。2019 年 5 月,恒大金服更名为恒大财富。

1996 年,恒大成立于广州,总部于 2016 年春节后搬到深圳。

中国恒大 2021 年中期报告

2021 年上半年,本集團實現淨利潤約人民幣 104.99 億元,其中恒大地產集團有限公司和恒大童世界集團有限公司的房地產業務錄得淨虧損人民幣 41 億元,而新能源汽車業務錄得淨虧損人民幣 49 億元。

於 2021 年 6 月 30 日,本集團的有息負債約為人民幣 5,717.75 億元,其中一年內到期的負債為人民幣 2,400.49 億元;本集團銀行存款餘額為人民幣 1,616.27 億元,其中受限制現金為人民幣 748.55 億元。

截至本業績公告日期,一些與房地產開發相關的應付款項逾期未付,導致本集團部分項目停工。本集團正與供應商及建築承包商洽談,通過延期支付或以物業抵扣欠款,爭取項目復工。此外,本集團將採取以下措施,以減輕我們目前所面臨的流動性問題,主要包括:調整項目開發時間表、嚴格控制成本、大力促進銷售及回款、爭取借款續貸和展期、出售股權和資產(包括但不限於投資物業、酒店及其他物業)及引入投資者增加本集團及其附屬公司的股本。

注:一年内到期负债 2,400.49 亿,可用现金及现金等价物 867.72 亿元。

融创中国

2022 年 1 月 13 日,配股公告:

配售代理同意代表賣方按悉數包銷基準以每股 10 港元配售 4.52 億股配售股份。賣方有條件同意以配售價每股 10 港元認購 4.52 億股認購股份。配售股份及認購股份分別佔本公司現有已發行股本的約 9.05%,及經認購事項擴大後本公司已發行股本的約 8.30%。認購事項所得款項總額為 45.20 億港 元,折合約 5.80 億美元。

本公司擬將認購事項所得款項淨額中 (1) 約 50% 用於本公司一般運營資金;及 (2) 約 50% 用於償還貸款。

注:此次配股据上次配股仅两个月时间。当日融创股价下跌约 20%,为 9.5 港元左右。

2021 年 12 月 8 日,公告称第二次减持贝壳:

於 2021 年 10 月 29 日至 2021 年 12 月 7 日,本集團累計出售約 2,671.3 萬股貝殼美國存托股票 (ADS),相當於約 8,014.0 萬股貝殼 A 類普通股,總代價約為 5.30 億美元。

本集團預期出售事項將於二零二一年度錄得稅前虧損約人民幣 56.3 億元。然而本集團自投資貝殼起至出售事項完成後,出售股票實現稅前溢利約人民幣 17.6 億元。

注:两次减持合计获得 10.84 亿美元。

2017 年 1 月,融创以 26 亿元入股链家,持股比例为 6.25%。2020 年 8 月,贝壳在纽交所挂牌上市,融创持有其股份稀释至 4.4% 左右。两次减持后,融创持有贝壳股份不足 1%。第一次减持贝壳均价为 29.72 美元/ADS,第二次减持贝壳均价为 19.82 美元/ADS。

2021 年 11 月 14 日,公告《配售現有股份及認購新股,及配售現有融創服務股份》:

配售代理同意代表賣方按悉數包銷基準以每股 15.18 港元配售 3.35 億股配售股份。賣方有條件同意以配售價每股 15.18 港元認購 3.35 億股認購股份。配售股份及認購股份分別佔本公司現有已發行股本的約 7.19%,及經認購事項擴大後本公司已發行股本的約 6.70%。認購事項所得款項總額約為 50.85 億港元,折合約 6.53 億美元。

配售代理同意按悉數包銷基準以每股 14.75 港元配售 1.58 億股融創服務股份。配售的融創服務股份佔融創服務現有已發行股本的約 5.10%。融創服務股份配售事項所得款項總額約為 23.31 億港元,折合約 2.99 億美元。

注:配股获得 9.52 亿美元。

2021 年 10 月 29 日,公告称减持贝壳:

於 2021 年 6 月 1 日至 2021 年 10 月 28 日,本集團累計出售約 1,863.9 萬股貝殼美國存托股票(ADS),相當於約 5,591.7 萬股貝殼 A 類普通股,總代價約為 5.54 億美元。

2019 年 10 月,融创 40 亿元接手长实大连西岗项目。

2019 年 1 月,融创 125.5 亿元收购北京泛海国际 1 号地块与上海董家渡项目 100% 权益。

华夏幸福

上交所 2021 年华夏幸福半年度报告问询函

一,根据半年报,公司报告期实现营业收入 210.68 亿元,同比下降 43.63%,毛利率约为 5.29%,明显低于 2018-2020 年同期的 45.67%, 48.73%, 46.93%,营收规模下降与毛利率下滑是公司当期亏损的主要原因之一。请公司披露 … 是否存在跨期确认成本费用的情况。

二,根据半年报,公司报告期财务费用 56.35 亿元,同比增长超 30 亿元,是公司亏损的原因之一。

三,根据半年报,公司报告期资产减值损失与信用减值损失合计 21.45 亿元,是去年同期的近 4 倍,主要系存货跌价损失及合同履约成本减值损失 14.01 亿元。

四,根据半年报及临时公告,截至 2021 年 9 月初,公司累计未能如期偿还债务本息合计 878.99 亿元,半年末公司货币资金余额 139.8 亿元,其中可动用资金仅 7.34 亿元。

五,根据半年报,2020 年四季度以来公司全面压缩投资,2021 年上半年营业收入与毛利率大幅下滑,净利润亏损超 90 亿元。